购物中心房地产投资信托基金应该担心破产吗

发布时间：2019-10-08 11:36:35 【来源：】

经过数月的谣言，上周日，Forever 21申请破产。这家无处不在的快时尚零售商计划在美国关闭多达178家商店，尽管如果房东提供足够的租金优惠，其中一些商店可能会保持营业。

Forever 21的破产给其他购物中心的破产和裁员带来了商场专用REIT所面临的压力。这种情况的独特之处在于，Forever 21占据了很多平方英尺，是一个有意义的房租支付者。相比之下，近年来关闭的百货商店通常只支付很少的租金(或直接拥有商店)，而申请破产的在线租户所占的空间却远远小于Forever 21。

高端的Forever 21的破产申请将影响整个购物中心的REIT，从(NYSE：TCO)和(NYSE：MAC)到(NYSE：CBL)和(NYSE：低端是WPG)，中端是(NYSE：PEI)。但是，其中的三个REIT可能会因永久关闭21家商店和重新谈判租金而遭受最大的损失。

陶布曼中心(Taubman Centers)曝光率最高

在所有购物中心REIT中，Taubman中心对Forever 21的依赖程度最高。截至6月30日，Taubman报告称，其在美国大陆的20个购物中心中分布着17家Forever 21商店，总共占地490,310平方英尺。占房地产投资信托总可出租总面积的4%。

不幸的是，其中12个地点在Forever 21计划关闭的商店名单中。这意味着Taubman Centers面临一个令人羡慕的选择：在今年年底前看到其购物中心中的大量空置空间，还是提供主要的租金优惠。

好消息是，Forever 21威胁要关闭商店的许多Taubman购物中心都是顶级物业。其中包括洛杉矶的贝弗利中心，纽约市郊区的肖特希尔斯的购物中心，奥兰多的美年购物中心和坦帕的国际广场等。事实证明，这些奖杯属性在寻求建立实体形象的新兴品牌中很受欢迎。结果，尽管Taubman短期内可能会面临巨大的痛苦，但它最终应该能够找到愿意至少支付Forever 21的新租户。

CBL和华盛顿总理承受不起这种挫折

低到中端商场的运营商像CBL和华盛顿总理较少接触到永远21比塔伯曼。CBL将Forever 21列为其收入的第13位租户，占REIT年收入的1.11%。Forever 21在其投资组合中经营21家商店，总共占地406,116平方英尺。华盛顿总理没有将Forever 21列入前10名非固定租户，这意味着它从快时尚巨头那里获得的租金不超过其基本最低租金的1%。

Forever 21可能关闭的商店包括六家CBL购物中心和八家Washington Prime物业。两家房地产投资信托基金都拥有数十个购物中心，华盛顿总理府还拥有大量露天购物中心，因此与两家公司的规模相比，CBL和华盛顿总理府的永久性21家商店的数量相对较少。

但是，尽管财务影响将比Taubman中心小，但情况却大不相同。华盛顿总理预计，其核心运营物业的可比净运营收入(NOI)今年将下降约3%。CBL的可比NOI下降约7%。

因此，这两个房地产投资信托基金都已经受到损害。由于永久21破产而失去的更多租金，将扩大他们现有的财务问题，并使为迫切需要的重建工作付出更多的努力，以使其财产更具吸引力的零售目的地。

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