阿里联手复星拿下“王炸”地块：区位堪称“皇冠上的明珠”

　　该地块至外滩及黄浦江的最近直线距离仅数百米，西邻豫园、城隍庙，东临外滩、黄浦江，这一区位条件堪称“皇冠上的明珠”，是黄浦区老城厢“四大地王”之一。

　　虽然土地成交价尚未公开，但根据同板块去年出让的地价计算，该地块土地价值超过百亿，遴选条件也写明，未来上海黄浦区将通过这块地至少获取264亿元的税收。

　　地块遴选要求高、开发难度大

　　整整历经两个月的遴选期，上海外滩的“王炸级”项目——福佑地块（含黄浦区老城厢历史文化风貌区16宗分割地块）花落复星及阿里联合体。

　　9月1日，黄浦区历史风貌保护项目推进领导小组办公室发布公告称，经与入围实施主体候选人商务洽谈，外滩福佑地块遴选活动最终实施主体为上海复祐实业发展有限公司、上海云玓企业管理咨询有限公司联合体。

　　根据企查查，上海复祐实业发展有限公司的股东为复星集团旗下的上海豫园旅游商城股份有限公司，而上海云玓企业管理咨询有限公司的全资股东则是阿里旗下的蚂蚁科技集团。

　　截至目前，官方并未透露这宗遴选地块的最终成交价。

　　大约一年前，同属黄浦老城厢的露香园二期地块，被上海城投以176亿元的底价获得，那宗地块的楼面价约为9万元/平方米。福佑地块相比露香园二期地块来说，地理位置更加优越，不仅紧邻豫园和外滩金融中心，离黄浦江也更近。

　　如果以一年前露香园地块出让价格作为参考来估算，此次遴选出让的福佑地块土地面积为10万平方米，地上总建面约为18万平方米，土地价值至少超过160亿元。

　　豫园、城隍庙所在的老城厢，是上海的源起地之一，开发历史超过700年。

　　正因为历史悠久，该片区曾经遍布密密麻麻的老旧房屋，是城市更新中最难啃的硬骨头。福佑地块旧城改造已启动多年，该片区占地超10万平方米，共有6000户旧区居民，总征收建面超过20万平方米，按照黄浦区的平均动迁价格水平计算，这块地的动迁成本就超过百亿。

　　所以地方政府对于这宗地的遴选出让要求很高，主要体现在两个方面：一是拿地意向人在签订用地出让合同至项目规划资源综合验收通过期间，对黄浦区的综合税收贡献不少于120亿元，在项目综合验收通过后五年内，意向人及其关联公司或项目入驻企业对黄浦区的综合税收贡献不少于144亿元。

　　也就是说，除了地价，黄浦区还要求通过这块地未来至少获取264亿元的税收。

　　其二，拿地意向人要有对历史街区、风貌街坊或历史建筑保护及开发的经验，福佑地块内包含了优秀历史建筑、名人旧居、知名商铺老号等大量海派风格的建筑和街店，出让范围内的保护更新建筑总规模不小于 12万平方米，开发难度可想而知。

　　地方政府对该地块的综合要求很高，地块性质主要用途包括商业、办公和住宅，未来将重点发展商业、办公、旅游、文化等城市功能，融合高品质住宅，但住宅不是重点。

　　地块遴选要求称，住宅建筑面积不能超过4.99万平方米，商业建筑总面积不超过3.87万平方米，办公建筑总面积不超过9万平方米。住宅建筑面积只占总建面的约27.7%，还不足三成，这意味着开发商根本没法“赚快钱”，需要在这个项目中沉淀大量的长期资金。

　　根据8月19日上海市土地交易市场披露的公告，福佑地块遴选活动最终仅一个联合体入围，没有其他竞争对手。

　　有业内人士对第一财经透露，此次复星和阿里联手拿地，复星将主要负责商业和住宅部分，而阿里则将助力办公和产业部分。

　　互联网巨头频频在上海拿地

　　复星是黄浦老城厢片区的深耕者。在福佑地块旁，42万平方米建面的BFC外滩金融中心，以及豫园商城一、二、三期，都是复星的手笔。

　　再加上福佑地块，复星将在老城厢打造出连为一体的“大豫园片区”，这将是一个巨无霸商业办公集群。

　　不过，近期复星资金面已然让市场感到担忧。今年6月，穆迪将复星国际（00656.HK）Ba3的公司家族评级列入下调观察名单，将其发行的高级无抵押债券评级也列入下调观察名单，评级展望从稳定调整为观察。

　　根据2022半年报，复星国际的总债务水平仍在上升，达到了6511亿元的高位，同比增长11%，流动性负债达到3754亿元，同比增长23%。

　　因此外界猜测，复星在福佑地块之所以拉阿里入局，因为阿里可以扮演“金主”角色。

　　近两年来，头部互联网企业频频进军房地产，在上海核心区域落子。

　　比如2020年11月，美团以65亿价格在杨浦拿地，2021年1月，哔哩哔哩也以81.18亿元竞得杨浦一块土地，紧邻美团。2021年7月，字节跳动收购了尚浦中心正在开发的总面积约19.5万平方米的办公项目，预估成交价50亿元左右。

　　阿里则比其它互联网大厂更早投资上海，从2019年到2022年，阿里已经三度拿下上海徐汇滨江西岸地块，包括西岸传媒港188N-T-1地块、188N-R-1地块，以及徐汇区知名文化地标西岸艺岛，共耗资超过75亿元。

　　阿里旗下的蚂蚁集团自2014年以来就布局黄浦，陆续设立财富业务、金融科技及区块链业务，此次联合复星拿地，可以进一步深化其在上海的产业布局。

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